楼市政策最矜持的城市——北京，再次出手了。

今天（2月6日）下午，北京市住建委在官网发布了“关于调整通州区商品住房销售政策的通知”，大幅放松了北京副中心——通州区的“双重限购”。

北京副中心通州，堪称中国楼市限购政策最为严厉的地方。如果你想在通州区买房，首先需要拥有购买北京住宅的资格，然后再满足若干苛刻的条件，才能在通州买房。

通州区因此被称为“双重限购”区域。

根据北京市2015年8月出台的政策，只有在北京一套房子都没有的户籍家庭，才能无条件在通州区买1套房子。

如果户籍家庭已经在北京买过1套房子，想在通州另外买1套，要么拥有3年以上的通州户籍，要么在通州缴纳过3年以上社保（或个税）；非户籍想在通州买房（限1套），必须在北京缴纳5年以上社保（或个税），其中3年以上社保（或个税）是在通州区缴纳的，并在北京没有住房。

通州区的限购政策中，还要求购房者已经结婚成家。（下图）

通州区之所以搞最严限购，主要原因是升格为“副中心”，北京市委市政府迁入，通州跟雄安一起被称为“千年大计”。

一夜之间，通州这个北京“5.5环外”的郊区，因为定位突变引起了各路热钱的关注。如果不出台严厉的限购政策，北京市政府新大楼尚未启用，房价可能就翻番了。

通州的“双重限购”至今维持了9年，只在去年5月把台湖、马驹桥两个镇松绑了，因为它们属于北京经济技术开发区——跟亦庄算一个板块。

现在，通州区的“双重限购”被大幅松绑了。

下面我们把今天出台的新政，跟此前的“老政策”做一个对比：

1、在北京市未拥有住房的户籍居民家庭，可以在通州区购买1套商品住宅。——这一条新旧政策没有变化。

2、在北京市已拥有1套住房的通州区户籍居民家庭，可以在通州区购买1套商品住宅。——不再要求落户通州区3年以上。

3、在北京市已拥有1套住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系的本市户籍居民家庭。——只要求有通州区的劳动关系，不要求3年以上社保或个税。

4、在北京市未拥有住房，与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的企事业单位存在劳动关系的非本市户籍居民家庭。——新政取消了通州社保（个税）年限的要求，只要符合北京限购政策（5年以上社保、个税），并在通州区有劳动关系就可以买1套。

上述允许购买住房的对象依然是“居民家庭”，不是“个人”。

那么，北京新政的力度到底有多大？

我的看法是：对于通州区来说，这算是大招；但对于北京市来说，只能算“小招”。

这有点类似此前上海出台的，非户籍单身在上海缴纳社保（或个税）满5年，可以买外环外一样。

上图是中指研究院发布的，2023年12月北京房价地图。

可以看出，通州区的均价在每平米4.39万元左右，只有朝阳区的一半，西城区的三分之一左右。

通州区是2015年初被确定为副中心的，地位由此扶摇直上。当时通州的常住人口是139.4万人。到了2022年末，常住人口达到了184.3万人，增长了32%。

北京全市常住人口这期间是下降的，官方数据是下降了4万人（同期北京手机用户数也是下降的），说明了纾解北京非首都功能的工作，取得了进展。

另外根据官方数据，2023年北京通州区的规模以上工业总产值同比增速为2.1%，固定资产投资同比增速为0.5%，社会消费品零售总额增速为4.1%。这些指标要么低于全国，要么低于北京全市。

2023年，通州房地产施工面积同比下降15%，新开工面积同比下降27.6%，竣工面积同比下降63.3%，住宅销售面积同比下降22.4%，房地产开发业待售面积同比增长19.4%。

这说明通州有稳增长、稳楼市的压力。

跟大自然一样，楼市也存在“热胀冷缩”的现象。在楼市的高涨期，连号称环京、其实距离北京核心区很远的张家口、承德、涿州、武清，房价都大涨，房子都抢手。至于北京新晋的副中心通州，更是各方资金千方百计购买的片区。

现在市场冷了，购房者开始回归中心城区，觉得还是西城、海淀的学区房更香、更确定，通州楼市自然就变冷了。

正是在这个背景下，通州楼市的“双重限购”出现了大幅松动。这对于通州楼市来说，是重要的一次松动。

对于北京和全国来说，直接作用不大，但象征意义比较显著。

毕竟，北京是当今楼市政策最为紧绷的城市，这从首套房、二套房的利率水平就可以看出来，北京是内地最高的。

其次是深圳，楼市冷了这么久，二手房成交参考价政策至今尚未取消，户籍人口需要3年社保才能买房子，随迁老人不能买房。

第三是上海。

最松的是广州。

现在，北京迈出了看起来的一小步。但这一小步是“千年大计”的城市副中心迈出的，值得我们高度重视。

很多人只知道雄安新区是“千年大计，国家大事”，不知道通州副中心也是同样的定位（下图）：

这样重要的地方楼市出现较大松动，信号值得关注。

我此前曾预言，我们的宏观政策可能在2024年出现一次“突变”，也就是比去年12月两次重要会议确定的基调更“有力”。

之前我猜测可能在4月末，现在看起来提前了，因为股市出现了异动。

“双倍降准”就是一个发力的信号，还有最近一系列稳股市的政策，以及3700多个楼盘被列入融资白名单。北京、上海的楼市松绑，当然也在其中。

去年降低二套房首付比例和利率之后，北京、上海、深圳这三个调控最严的城市，上海迈出了两步（青浦、奉贤松绑，单身购房松绑），北京迈出了一步（通州双重限购松动），深圳一直没有动作。

深圳会在两周内有动作吗？甚至在春节前（本周）有动作吗？

让我们拭目以待！

我个人的建议是：北京、上海、深圳早日学广州，非核心区取消限购；广州学苏州，全面取消限购。至于其他二线城市，也没有必要再挤牙膏了，全面取消限购、限售、限价吧！

另外，期待2月能降息至少20个基点。